規范物業準入和退出，為解決物業擅自棄管提供政策依據

　　明確各政府職能部門職責劃分，電梯安全監管有細則

　　今日，記者從哈市物業管理配套政策總體設計架構座談會上獲悉，哈市近期將出臺一系列物業管理法規和政策，形成以《哈爾濱市物業管理條例》為核心，以《物業服務標準和收費辦法》為主線，支撐物業管理良性發展的法規政策框架體系，確保物業管理職責明晰、有章可循，科學規范履行物業的權利和義務。這些物管新規，將在征集哈市人大、物業企業、社科院、居民代表等各方意見后，于近期陸續出臺并實施。

　　1、開放服務等級設置 原來一級變最低

　　哈市擬出臺《哈爾濱市住宅物業服務標準》，與哈市物價部門配套制定的收費價格一一對應，明碼標價，公開透明。《標準》擬將物業劃分為基礎、差集、特有三大類，秉持質價相符的原則，化解因二次加壓供水、清冰雪、裝修管理等項目服務與收費標準不明確，企業與業主爭執推諉的矛盾。同時，《標準》中擬將服務等級倒置，使得原來一級變為最低，然后逐級上升，開放了服務等級設置，為今后更高等級服務標準的設定預留了空間，化解目前指導價格封頂高端物業的收費困境。

　　《標準》中，每項物業服務內容，均有對應服務價格，均有明確服務標準，均有量化服務效果，均有具體考核分值。不僅促使物業企業標準化服務，讓業主明明白白消費，而且也為政府部門以及社會各界檢查、考核、監督物業服務提供了標準和依據。

　　2、建立動態考評體系 引入第三方監管

　　哈市擬出臺《物業服務企業考核管理辦法》、《物業服務社會第三方監管管理辦法》、《物業費實行委托管理暫行規定》。其中，《考核辦法》將通過引入社會第三方監管機制，對物業服務質量實施獨立、客觀的考評，避免了物業企業、業主、行政主管部門三方對服務質量認定上意見不一、缺乏公信力的矛盾。《管理辦法》的出臺將呼應《考核辦法》，發揮社會第三方機構或人員客觀、獨立的監督考核，對社會評估機構和獨立評估人員的管理進行明確和規范，有效監督和約束社會評估機構、獨立評估人員盡職履行職責，避免發生違規行為。

　　同時，《物業費實行委托管理暫行規定》規定，將建立新型的物業收費及監管體制，通過委托管理，業主繳納的物業費直接存入銀行托管賬戶，物業企業服務達標后，再由銀行撥付物業費，避免業主因為擔憂服務不到位，不愿意先繳費的現象發生，還能有效約束物業企業按合同約定提供質價相符的服務。

　　這三個配套新規，將通過采取實地現場檢查、入戶走訪調查、居民投訴辦結情況量化考核、物業行政主管部門一票否決等方式，全面、客觀地對物業企業服務質量和居民滿意度等進行動態考核，按季評價，年度匯總，考核結果與物業費托管撥付、物業項目收費標準核定、物業項目招投標、物業企業信用等級評定等有機結合，真正實現獎優罰劣，服務質量決定企業生存發展的良性運作機制。

　　3、避免開發商控制前期物管招投標

　　在擬出臺新規中，《物業服務企業資質管理實施意見》、《物業服務企業信用評價管理辦法》、《物業服務信用保證金管理規定》相配套。這三項新規，通過多方采集物業服務企業良好行為信息和不良行為信息，綜合評定物業企業信用等級，與企業資質管理、信用保證金等有機結合，建立守信激勵和失信懲戒機制，對信用優良的企業，予以優先晉升資質等級、適當減免信用保證金等激勵政策；對信用不良的企業，予以降低或注銷資質等級、扣繳信用保證金、清出物業市場等懲戒措施。

　　哈市還擬出臺《物業管理招投標辦法》、《物業服務企業退出市場項目實施意見》。兩項新規進一步明確了開發商、物業企業等各相關主體責任，強化了招投標、退出等關鍵環節的監管措施，為有效解決開發商控制前期物業管理招投標、物業企業擅自“棄管”等問題提供了政策依據。

　　《物業管理招投標辦法》提高了物業市場的準入門檻，可有效打破開發企業對招標的壟斷，解決原有物業項目招標側重于新建項目，既有項目招標行為不規范，未納入有效管理的弊端，讓評標結果更加公正客觀。

　　4、遏制將開發建設遺留問題轉嫁物業

　　在擬出臺新規中，《物業項目承接查驗辦法》、《電梯安全監督管理辦法》、《住宅物業消防安全管理辦法》、《住房專項維修資金管理辦法》相配套。這四項新規明確了建設單位與物業企業就物業共用部位及共用設施設備的承接查驗及后續維修責任，從而有效遏制因建管交接責任不清，將開發建設遺留問題轉嫁物業管理現象的發生。同時，就消防、電梯等重點設施設備，明確了物業企業的日常看護及維修責任，明確了行業管理部門與消防、質量技術監督等監管部門的職責劃分，全面加強日常監管力度，確保設施設備正常安全運行。

　　其中，《電梯安全監督管理辦法》明確了各政府職能部門的職責劃分、電梯管理單位、電梯維護維修經費籌集等一系列事項，將解決電梯使用、管理單位安全責任，定期檢驗，日常檢查，安全管理，建設單位移交職責等一系列責任不清、程序不明問題。

　　此外，哈市還擬出臺《關于鼓勵和扶持物業服務行業發展的若干意見》等對物業多位一體的政策扶持體系，立足物業行業發展需要，集中整合了稅收、金融、工商、財政、住房、公安、供水、供電、法院等各有關部門的政策資源，形成了一攬子鼓勵和扶持物業管理行業發展的優惠政策，扶持物業企業擴大管理規模、增強發展實力、提升服務水平。

摘自　《生活報》　2013.08.08